MÜTEAHHİTLER MALİYETLERİNİ YENİDEN GÖZDEN GEÇİRMELİ. NEDEN Mİ ?

MÜTEAHHİTLER MALİYETLERİNİ YENİDEN GÖZDEN GEÇİRMELİ. NEDEN Mİ ?

     Müteahhitler  satış fiyatlarını belirlerken  bütün ticaret erbapları gibi öncelikle  maliyet fiyatlarını tespit etmektedir. Tespit edilen maliyet fiyatları üzerine belli bir kar marjı tahsis ederek satış fiyatlarını oluşturmakta ve bu şekilde kazanç temin etmektedirler. Yani satış fiyatlarının oluşturulmasında en temel veri, maliyetlerdir.

      İnşaat sektöründe gerek müteahhitlerin gerekse alıcıların katlandıkları vergisel  yükümlülükler de maliyet oluşumunda önemli bir yer tutar. Maliye Bakanlığı tarafından son dönemde yapılan vergisel düzenlemeler inşaat firmalarının maliyetlerini yeniden gözden geçirmelerini gerektirecek seviyededir. Bu düzenlemelerden en önemli olanı iade sisteminde yapılan değişikliklerdir.

     Her ne kadar vergi tekniği açısından, imalat aşamasında ödenen KDV’ler maliyet olarak değerlendirilmese de  müteahhidin kasasından yapılan her harcama ticari olarak maliyet sayılır. Mamul satış fiyatlarının piyasa  koşullarına göre belirleniyor olması nedeniyle, İmalat aşamasında ödenen KDV’ler müteahhidin kasasına dönmez ise önemli bir maliyete katlanılmış olacaktır. Bu sebeple müteahhit firmalar açısından KDV’nin iade olarak alınabiliyor olması karlılığını önemli derecede etkileyen yani maliyetleri ticari olarak azaltan bir uygulamadır. Çünkü müteahhit firmanın beyannamesinde sürekli olarak devreden KDV bulunması ve bu KDV’nin başka ticari faaliyetlerinde kullanılamıyor olması ticari olarak yarar sağlayan bir durum değildir. O halde müteahhit açısından büyük öneme sahip olan KDV iade sisteminde yapılan değişiklikleri sıralayalım.

1-Konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranı ile ilgili temel prensip, net alanı 150 M2’nin altında olanlar için % 1, diğerleri için % 18 iken, (2012/4116 BKK 7.madde) yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren  alınan konut projeleri ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanmak üzere değişikliğe gidilmiş ve  net alanı 150 M2’ ye kadar olan konutlardan yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim M2 vergi değeri;

500 TL-1.000 TL arasında olan konut teslimlerinde KDV oranı % 8,

1.000 TL ve üzeri olan konutların tesliminde ise KDV oranı % 18 uygulanır şeklinde düzenleme yapılmıştır. Bu düzenleme net alanı 150 M2’nin altında olan belli bölgelerdeki konutlara %8 yada % 18 KDV uygulanmasına neden olmuş idi. Bu sınırlayıcı durum Maliye Bakanlığınca yayımlanan KDVGUT’nde değişiklik yapılmasına dair (Seri No:10) Tebliğ ile genişletilmiş ve  01.01.2017 tarihinden itibaren yapı ruhsatı alınacak konut teslimlerine uygulanmak üzere ;

1.000 TL-2.000 TL arasında konut teslimlerinde KDV oranı % 8,

2.000 TL ve üzeri olan konut teslimlerinde KDV oranı % 18 uygulanır şeklinde genişletilmiştir. Dolayısıyla net alanı 150 M2’nin altında olan konutların çok büyük bir bölümü yeniden iade kapsamına girmiştir.

2-Konutlarda net alan hesaplama yöntemi mükellef lehine değiştirilmiştir. KDVGUT ‘nde yer alan ve konut dışındaki alanlardan da(garaj, balkon, sığınak, çatı, kat terası ,depo, kömürlük, asansör boşlukları, açık çıkmalar v.s. gibi) net alana belli ölçülerde pay verileceğini ifade eden  “Net Alan” tarifinin, Danıştay 4.Dairesinin 10.12.2014 tarih ve Esas No:2014/4835 sayılı kararı ile yürütmesi durdurulmuştur. Henüz konutlarda net alanın hesaplama yöntemi ile ilgili olarak Maliye Bakanlığınca tebliğ düzenlemesi yapılmamıştır. Ancak Maliye Bakanlığı, Teşkilatına, Danıştay’ın esastan vereceği kararı beklemeden konutların net alanının Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre yapılması konusunda talimat vermiştir.(Maliye Bakanlığı GİB 1/7/2016 tarihli ve 84958988-130(5428-3003)-E.72416 sayılı yazı)Bu talimata göre,1.5.2014 tarihinden sonraki konut teslimlerinde konutun net alanı tespit edilirken konut dışındaki alanlardan konuta pay verilmeyecek , net alan bunlar dikkate alınmadan hesaplanacaktır.

3-Net alanı 150 M2’nin üzerinde olan konut teslimlerinde 31.03.2017 tarihine kadar % 18 yerine%8 KDV uygulanacağı kararı,3.Şubat 2017 tarihli ve 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 30.Eylül 2017 tarihine kadar uzatılmıştır.

     Ayrıca 11 seri nolu KDVGT (madde 9) ile de, “..konutun fiilen teslim edildiği tarih ile faturanın düzenlendiği tarihte konuta ilişkin geçerli olan KDV oranlarının farklı olması durumunda, faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan KDV oranı esas alınacaktır. Dolayısıyla faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan oran esas alınarak hesaplanan KDV’de konutun fiilen teslim edildiği tarihte geçerli olan KDV oranına göre herhangi bir düzeltme yapılmayacaktır.” Denilmektedir. Yani 30.09.2017 tarihine kadar faturası düzenlenecek net alanı 150 M2’nin üzerinde olan konutların teslim tarihleri 30.09.2017’den sonra da olsa KDV faturanın düzenlendiği tarihteki geçerli oran olan %8 uygulanacak, teslim tarihinde herhangi bir düzeltme yapılmayacaktır. İndirimli KDV oranı uygulanarak teslimi gerçekleştirilecek bu tür konutlar için de, KDV iadesi talep etmek mümkündür.

4- Net alanı 150 M2’nin altında olan konutlarla ilgili KDV iade hesaplamalarında yüklenilen KDV hesaplarına alınmasında tereddüt yaşanan bir takım harcamalar( kombi, cam balkon, duş teknesi,  duşakabin, küvet, mutfak dolabı, evye, batarya, duş başlığı, panel radyatör gibi eşyalar) , yine 11 seri nolu KDVGT ile yüklenilen hesaplarına dahil edilmiştir.

5-6770 sayılı kanunla yapılan değişikli ile, indirimli orana tabi konut teslimlerinden doğan KDV iadelerinin, yılı içinde vergilendirme dönemleri itibariyle talep edilmesi kaydıyla nakden yapılması uygun görülmüştür. Böylelikle müteahhitlerin nakit KDV iadesi için teslimden sonraki takvim yılını  beklemelerine son verilmiştir.

6-İndirimli vergi oranına tabi teslim ve hizmetlerle ilgili sınır,  2016 takvim yılı için 20.600 TL olarak uygulanacak iken, bu sınır 31.01.2017 tarihli ve 2017/9759 sayılı BKK ile 2016 ve 2017 yılları teslimlerine uygulanmak üzere 10.000 TL’ye indirilmiş ve iade edilecek KDV tutarı (10.600 TL)  artırılmıştır.

7- 23.2.2017 tarih ve 6824 saylı kanun ile KDVK’nun 13.maddesine eklenen (i) fıkrası ile konut veya işyeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, (GVK 3/1-2 numaralı bendinde belirtilenler hariç) çalışma ve oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları ile, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir işyeri ya da daimi temsilcisi vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut ve iş yeri teslimleri KDV’nden istisna edilmiştir. KDVK’nun 13.maddesi tam istisna maddesidir. Yani bu şekilde yapılacak teslimler için müteahhitler KDV iadesi alabileceklerdir.

     İnşaat maliyetlerinin oluşumunda önemli bir yer tutan ve sektöre ilişkin yapılan düzenlemelerden en yenisi de Damga Vergisi ve Harçlar Kanununda yapılan düzenlemelerdir.13.3.2017 tarihli ve 2017/9973 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile  Damga vergisinde yapılan değişiklikler  süresiz iken, aynı Karar ile Harçlar Kanununda yapılan değişiklik 30.09.2017 tarihine kadar uygulanacaktır. Şimdi de bu değişiklikleri sıralayalım.

1-Resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmelerinde,

2-Resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri kapsamındayapı müteahhitler ile alt yükleniciler arasında düzenlenen inşaat taahhüt sözleşmelerinde,

3-Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat işlerine ilişkin danışmanlık hizmet sözleşmelerinde,

4-Yapı denetim hizmet sözleşmelerinde, damga vergi oranı 15.03.2017 tarihinden itibaren sıfır (0) olarak uygulanacaktır.

5-30.09.2017 tarihine kadar uygulanmak üzere,492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin “I Tapu İşlemleri “ başlıklı bölümünün 20/a fıkrasında sayılan tapu işlemleri üzerinden “binde 20” nispetinde alınan tapu harcı, konut ve işyerlerinde (kat irtifakı tesis edilmiş olanlar dahil) “binde 15” olarak yeniden belirlenmiştir.

     İnşaat sektörü ile ilgili olarak yapılan bu değişikliklerin amacı  müteahhit  ve alıcıların katlanacakları maliyetlerin azaltılarak satış adetlerinin yükseltilmesine yöneliktir. Bu değişikliklere, tarafların olumlu yanıt vermesi ülke ekonomisine de  olumlu katkı sağlayacaktır.

Soner TÜRKÜM
Yeminli Mali Müşavir

E-posta Girişi
E-Mükellef Girişi